地产文化纵横谈
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2007-3-23 17:05:34
单荣凯/文
广义的地产文化
讲到地产文化，我们首先从广义的地产文化谈起。
从广义上讲，我们可以把地产文化分为三个不同时期：一、农业文明地产文化时期；二、工业文明地产文化时期；三、信息文明地产文化时期。
农业文明时期，地产文化给人们留下一个自然住区的概念：秦砖汉瓦，土石为材，依势而建，村落宗族聚集区自然形成。
这一时期，人们日出而做，日落而息。从原始巢穴到半坡河姆渡文化；从秦汉唐明清的宫殿到寻常百姓的屋舍；刘禹锡的陋室、杜甫的草堂、欧阳修的醉翁亭,人们或居住在小桥流水、白墙灰瓦的环境中，或生活在竹林石屋之间。这一时期，创造出许多不朽的建筑文化。比如中国的万里长城、岳阳楼和岳阳楼记等。既便是生活在茅屋里的大诗人杜甫，也写下了“安得广厦千万间”的著名诗句，在中国农业文明时期，就为“天下寒士”的人居而呼喊了。
工业文明时期，地产文化在人们脑海里的概念，是一个钢筋水泥的建筑“森林”。专门用于建筑的材料可以大量生产，建筑群以楼房为主，城市职业居住区形成。
这一时期，住宅社区和大型商务中心发展如雨后春笋，特别是CBD的出现，给地产文化增添了一道亮丽的风景。纽约的曼哈顿被称为“城中之城”，是世界上就业密度最高的地区，150万人生活在那里。著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜汇集于此。这里不仅创造了绿色生态环境，同时创造了商业环境和商业景观，进而创造了一种新的商业地产文化。东京CBD新宿的出现，改变了东京的城市重心，经济、行政、文化、信息云集于此，创造了一种新的大都市生活模式。
信息文明时期，地产文化是一个载体概念。既：智能环保住区出现，用于建筑的新型材料科技含量高，人们的生活讲究回归自然，住区和文化为生活载体，出现了城郊文化社区群落，文化住区新格局形成。
这一时期，人类步入信息社会，科技高度发达，交通高度发达。住宅郊区化，郊区城市化，给地产文化注入了新的生机和活力。专属文化社区出现，如北京出现了推崇孝道文化的老年文化社区，讲求时尚文化的青年文化社区，追求高档时尚生活品位的别墅豪宅社区。
狭义的地产文化
现在来看狭义的地产文化。中国现代的地产文化，可以分为三个不同阶段：一、非商品住区阶段；二、商品住区阶段；三、文化住区阶段。
非商品住区阶段（新中国成立到1980年），这一阶段，是中国大陆房地产发育初期，人们还在为“居者有其屋”奔忙着，地产文化意识特别淡薄。
这一阶段，人们生活在一个公有制的大环境里，住房靠分配。城市里的平房和筒子楼居多，居民看到或听到的文化符号是：四合院、石榴树、葡萄架、革命对联、毛主席语录；革命歌曲、样板戏。住房问题困扰着人们，在大城市里，出现了两代、三代人同住一室的尴尬局面。那是一个地产文化尴尬的年代。
商品住区阶段（1980年到2002年），这一阶段，中国大陆房地产发展迅猛，中国城市居民的居住条件得到较大改善，地产文化开始萌芽。
这一阶段，始于中国改革开放。商品房、房地产市场的出现，标志着中国现代房地产业的兴起，同时宣告了非商品住区阶段的结束。长时间沉寂的中国房地产，在这样一个阶段，爆发了井喷，塔楼、板楼、别墅，各式住宅一拥而上。人们对自己的居住条件有了一定的选择余地。紧接着，简装修、精装修一时间成为一股风潮，地产文化也随之萌发。这一阶段的文化符号是：时尚个性的家居用品、家庭影院、汽车、花园、古玩等。
文化住区阶段（2002年至今），这一阶段，中国房地产开始走向成熟，中国大陆城市化进程加快，文化住区开始出现，地产文化开始觉醒。
这一阶段，蕴涵在地产深层次中的文化的东西开始表现出来，人们在审美情趣、生活品位、艺术格调、文化理念以及精神追求等方面，有了更高的要求。在这一阶段，政府、开发商以及业主不但对房子有了更高的要求，他们开始关注生态、环境和文化。这使得发展商对产品细节投入更多的关注。
人们开始大谈地产文化，地产文化领域出现了百家争鸣的现象。讲到文化，一位开发商说：“文化的概念涉及哲学、心理、美学、建筑、环境、生态、社会、文化等各个领域。因此，地产文化的概念，不应仅仅是将文化作为建筑的点缀，而应将其熔化为地产的一种内在精神。”一位业内人士说，地产文化可以感觉，也可以消费，它是以其独具匠心的规划，以一种蕴涵于地产中的文化，引导房地产业走向另一个更高的起点。
讲到地产文化，恒联企业副总黄承荣说：“如果说把地产比做一个人，那么地产文化就是这个人的精神、灵魂。没有地产，地产文化将无所依存、无所附着，反之，没有文化，地产本身将没有灵魂和内涵，也就不可能有真正的精彩和发展”。
讲到地产文化，经济学家吴良镛说：“如今形形色色的建筑流派铺天盖地而来，建筑市场上光怪陆离，使得一些并不成熟的中国建筑师眼花缭乱。与此同时，由于对本土文化缺乏深厚的功力，因此尽管中国文化源远流长，博大精深，他们却不知从中汲取养料。面对全球强势文化，中国建筑显得“头重脚轻”，无所适从。”
新建筑文化对传统建筑文化进行着蚕食和颠覆。小桥流水，白墙灰瓦，天井照壁，被智能社区和高尔夫景观颠覆；四合院被洋房别墅颠覆；传统意义的商业被商业巨无霸“摩尔”所颠覆。中西方文化在地产领域，展开了矛盾与冲突、交融与汇合、传承与创新。二十一世纪初，中西文化，在珠三角大经济圈、在长三角大经济圈、在京津塘大经济圈，在整个中国，全面拥抱中国的房地产。中国的地产文化，已经进入了全面觉醒的新时期。
地产文化是一种复合文化形态
我们追溯地产文化的历史渊源，发现人类经历的农业文明、工业文明和信息文明三个时期中，地产文化都在历史的时空里留下了印记。
我们对中国房地产的文化现象，进行了排队和分析，发现地产文化与经济发展有关、与地域文化有关、与时代文化有关、与建筑文化有关。地产文化不是一种孤立而单纯的文化，它是一种复合文化形态。
建筑文化是地产文化的一个亮点。
建筑本身是有生命的，它不仅仅是物质的堆切，更是一个时代人文精神的结晶。世界著名建筑大师贝聿铭说：“建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可在它上面蕴含着人文思想”。
面对建筑，伟大的诗人歌德说：“建筑是凝固的音乐”。今天，面对建筑，我们这个时代的人发现：建筑是凝固的音乐，也是凝固的文化。
站在孔庙前，我们会感受到儒家文化；站在山西五台山佛光寺大殿前，我们会感受到佛教文化；看到埃菲尔铁塔，我们会想到巴黎；看到雅典卫城，我们会想到希腊；来到河北承德外八庙，我们想到蒙、藏、汉文化交流的烙印。
尽管这些建筑已经陈旧，它们静止在那里，但是，它们是有生命力的，而这生命力正是文化之魂的所在。
我们由此发现，建筑是物质和精神共同作用的结果。比如岳阳楼与岳阳楼记，兰亭和兰亭序，寺庙和佛教，孔庙和儒家文化……在某种意义上讲，它们是一个不可分割的整体。
我们同时发现，建筑文化中的物质和精神两大部分是不可分割，相互依存的。比如岳阳楼之与岳阳楼记，兰亭之与兰亭序，寺庙之与佛教，孔庙之与儒家文化。如果没有岳阳楼，也就没有岳阳楼记；如果没有岳阳楼记，岳阳楼也就没有那么大名气；兰亭和兰亭序、寺庙和佛教、孔庙和儒家文化的关系也一样。
我们同时感到，地产文化与区域文化也是密不可分的。
山西的平遥古城、王家大院、乔家大院，都与三晋的地域文化和晋商文化密不可分；
剧场和斗兽场，与古罗马的辉煌建筑的成就和最早的建筑理论密不可分；
苏州园林，与姑苏地域文化、吴越文化密不可分；
西藏与藏传佛教文化密不可分；
吴良镛指出：文化是有地域性的，中国城市无不生长于特定的地域中，或者说处于不同地域文化的哺育之中，愈来愈多的考古发掘证明，历史久远的中华文化实际上是多种聚落的镶嵌。地域文化是人们生活在特定的地理环境和历史条件下，世代耕耘经营、创造、演变的结果。一方水土养一方人，各具特色的地域文化互相交融相互影响，共同组合出色彩斑斓的中国文化空间万花筒。
讲到中国现代区域地产文化的形成，人们发现它不是居民、开发商、政府单方面作用的结果，而是一个综合作用的结果。比如，北京的“两轴、两带、多中心”新规划，必将影响北京的地产文化；通州的国际文化城-世纪星城项目，也必将影响通州的区域文化；世纪星城的业主也必将影响世纪星城的社区文化。
综上所述，我们归纳起来讲，地产文化是区域文化、时代文化、建筑文化的复合形态。
地产文化的主要载体
地产文化离不开物质和精神这两大范畴，它是物质和精神共同作用的结晶。地产文化的主要载体是人、建筑和自然。
人居文化的载体是人、社区、自然。例如老年亲情社区 ，它的物业平台、配套设施、自然环境，更适宜老年人生活。
商业地产文化的载体是人、商业平台和自然。如商业“摩尔”是一个平台，世界各种名牌云集其中，形成很大的人流、物流，构成大都市生活的一部分。
地产文化是地产的灵魂和精神，它贯穿于房地产项目开发的全过程。在项目的选址、理念创意和市场定位中，都体现着地产文化的内涵。如在市场定位阶段，就应该明确项目目标消费群的文化特征，知道项目是在打造一个什么样的产品和营造什么样的居住氛围。在产品的规划设计中，不单单是要强调产品的建筑形态和建筑风格，也要考虑营造足够的文化氛围，考虑地脉、文脉等问题。
土地、山水、建筑材料这些物质的、自然的东西，与文化、艺术、设计等精神的东西，正是地产文化的基本载体。
广义的地产文化
讲到地产文化，我们首先从广义的地产文化谈起。
从广义上讲，我们可以把地产文化分为三个不同时期：一、农业文明地产文化时期；二、工业文明地产文化时期；三、信息文明地产文化时期。
农业文明时期，地产文化给人们留下一个自然住区的概念：秦砖汉瓦，土石为材，依势而建，村落宗族聚集区自然形成。
这一时期，人们日出而做，日落而息。从原始巢穴到半坡河姆渡文化；从秦汉唐明清的宫殿到寻常百姓的屋舍；刘禹锡的陋室、杜甫的草堂、欧阳修的醉翁亭,人们或居住在小桥流水、白墙灰瓦的环境中，或生活在竹林石屋之间。这一时期，创造出许多不朽的建筑文化。比如中国的万里长城、岳阳楼和岳阳楼记等。既便是生活在茅屋里的大诗人杜甫，也写下了“安得广厦千万间”的著名诗句，在中国农业文明时期，就为“天下寒士”的人居而呼喊了。
工业文明时期，地产文化在人们脑海里的概念，是一个钢筋水泥的建筑“森林”。专门用于建筑的材料可以大量生产，建筑群以楼房为主，城市职业居住区形成。
这一时期，住宅社区和大型商务中心发展如雨后春笋，特别是CBD的出现，给地产文化增添了一道亮丽的风景。纽约的曼哈顿被称为“城中之城”，是世界上就业密度最高的地区，150万人生活在那里。著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜汇集于此。这里不仅创造了绿色生态环境，同时创造了商业环境和商业景观，进而创造了一种新的商业地产文化。东京CBD新宿的出现，改变了东京的城市重心，经济、行政、文化、信息云集于此，创造了一种新的大都市生活模式。
信息文明时期，地产文化是一个载体概念。既：智能环保住区出现，用于建筑的新型材料科技含量高，人们的生活讲究回归自然，住区和文化为生活载体，出现了城郊文化社区群落，文化住区新格局形成。
这一时期，人类步入信息社会，科技高度发达，交通高度发达。住宅郊区化，郊区城市化，给地产文化注入了新的生机和活力。专属文化社区出现，如北京出现了推崇孝道文化的老年文化社区，讲求时尚文化的青年文化社区，追求高档时尚生活品位的别墅豪宅社区。
狭义的地产文化
现在来看狭义的地产文化。中国现代的地产文化，可以分为三个不同阶段：一、非商品住区阶段；二、商品住区阶段；三、文化住区阶段。
非商品住区阶段（新中国成立到1980年），这一阶段，是中国大陆房地产发育初期，人们还在为“居者有其屋”奔忙着，地产文化意识特别淡薄。
这一阶段，人们生活在一个公有制的大环境里，住房靠分配。城市里的平房和筒子楼居多，居民看到或听到的文化符号是：四合院、石榴树、葡萄架、革命对联、毛主席语录；革命歌曲、样板戏。住房问题困扰着人们，在大城市里，出现了两代、三代人同住一室的尴尬局面。那是一个地产文化尴尬的年代。
商品住区阶段（1980年到2002年），这一阶段，中国大陆房地产发展迅猛，中国城市居民的居住条件得到较大改善，地产文化开始萌芽。
这一阶段，始于中国改革开放。商品房、房地产市场的出现，标志着中国现代房地产业的兴起，同时宣告了非商品住区阶段的结束。长时间沉寂的中国房地产，在这样一个阶段，爆发了井喷，塔楼、板楼、别墅，各式住宅一拥而上。人们对自己的居住条件有了一定的选择余地。紧接着，简装修、精装修一时间成为一股风潮，地产文化也随之萌发。这一阶段的文化符号是：时尚个性的家居用品、家庭影院、汽车、花园、古玩等。
文化住区阶段（2002年至今），这一阶段，中国房地产开始走向成熟，中国大陆城市化进程加快，文化住区开始出现，地产文化开始觉醒。
这一阶段，蕴涵在地产深层次中的文化的东西开始表现出来，人们在审美情趣、生活品位、艺术格调、文化理念以及精神追求等方面，有了更高的要求。在这一阶段，政府、开发商以及业主不但对房子有了更高的要求，他们开始关注生态、环境和文化。这使得发展商对产品细节投入更多的关注。
人们开始大谈地产文化，地产文化领域出现了百家争鸣的现象。讲到文化，一位开发商说：“文化的概念涉及哲学、心理、美学、建筑、环境、生态、社会、文化等各个领域。因此，地产文化的概念，不应仅仅是将文化作为建筑的点缀，而应将其熔化为地产的一种内在精神。”一位业内人士说，地产文化可以感觉，也可以消费，它是以其独具匠心的规划，以一种蕴涵于地产中的文化，引导房地产业走向另一个更高的起点。
讲到地产文化，恒联企业副总黄承荣说：“如果说把地产比做一个人，那么地产文化就是这个人的精神、灵魂。没有地产，地产文化将无所依存、无所附着，反之，没有文化，地产本身将没有灵魂和内涵，也就不可能有真正的精彩和发展”。
讲到地产文化，经济学家吴良镛说：“如今形形色色的建筑流派铺天盖地而来，建筑市场上光怪陆离，使得一些并不成熟的中国建筑师眼花缭乱。与此同时，由于对本土文化缺乏深厚的功力，因此尽管中国文化源远流长，博大精深，他们却不知从中汲取养料。面对全球强势文化，中国建筑显得“头重脚轻”，无所适从。”
新建筑文化对传统建筑文化进行着蚕食和颠覆。小桥流水，白墙灰瓦，天井照壁，被智能社区和高尔夫景观颠覆；四合院被洋房别墅颠覆；传统意义的商业被商业巨无霸“摩尔”所颠覆。中西方文化在地产领域，展开了矛盾与冲突、交融与汇合、传承与创新。二十一世纪初，中西文化，在珠三角大经济圈、在长三角大经济圈、在京津塘大经济圈，在整个中国，全面拥抱中国的房地产。中国的地产文化，已经进入了全面觉醒的新时期。
地产文化是一种复合文化形态
我们追溯地产文化的历史渊源，发现人类经历的农业文明、工业文明和信息文明三个时期中，地产文化都在历史的时空里留下了印记。
我们对中国房地产的文化现象，进行了排队和分析，发现地产文化与经济发展有关、与地域文化有关、与时代文化有关、与建筑文化有关。地产文化不是一种孤立而单纯的文化，它是一种复合文化形态。
建筑文化是地产文化的一个亮点。
建筑本身是有生命的，它不仅仅是物质的堆切，更是一个时代人文精神的结晶。世界著名建筑大师贝聿铭说：“建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可在它上面蕴含着人文思想”。
面对建筑，伟大的诗人歌德说：“建筑是凝固的音乐”。今天，面对建筑，我们这个时代的人发现：建筑是凝固的音乐，也是凝固的文化。
站在孔庙前，我们会感受到儒家文化；站在山西五台山佛光寺大殿前，我们会感受到佛教文化；看到埃菲尔铁塔，我们会想到巴黎；看到雅典卫城，我们会想到希腊；来到河北承德外八庙，我们想到蒙、藏、汉文化交流的烙印。
尽管这些建筑已经陈旧，它们静止在那里，但是，它们是有生命力的，而这生命力正是文化之魂的所在。
我们由此发现，建筑是物质和精神共同作用的结果。比如岳阳楼与岳阳楼记，兰亭和兰亭序，寺庙和佛教，孔庙和儒家文化……在某种意义上讲，它们是一个不可分割的整体。
我们同时发现，建筑文化中的物质和精神两大部分是不可分割，相互依存的。比如岳阳楼之与岳阳楼记，兰亭之与兰亭序，寺庙之与佛教，孔庙之与儒家文化。如果没有岳阳楼，也就没有岳阳楼记；如果没有岳阳楼记，岳阳楼也就没有那么大名气；兰亭和兰亭序、寺庙和佛教、孔庙和儒家文化的关系也一样。
我们同时感到，地产文化与区域文化也是密不可分的。
山西的平遥古城、王家大院、乔家大院，都与三晋的地域文化和晋商文化密不可分；
剧场和斗兽场，与古罗马的辉煌建筑的成就和最早的建筑理论密不可分；
苏州园林，与姑苏地域文化、吴越文化密不可分；
西藏与藏传佛教文化密不可分；
吴良镛指出：文化是有地域性的，中国城市无不生长于特定的地域中，或者说处于不同地域文化的哺育之中，愈来愈多的考古发掘证明，历史久远的中华文化实际上是多种聚落的镶嵌。地域文化是人们生活在特定的地理环境和历史条件下，世代耕耘经营、创造、演变的结果。一方水土养一方人，各具特色的地域文化互相交融相互影响，共同组合出色彩斑斓的中国文化空间万花筒。
讲到中国现代区域地产文化的形成，人们发现它不是居民、开发商、政府单方面作用的结果，而是一个综合作用的结果。比如，北京的“两轴、两带、多中心”新规划，必将影响北京的地产文化；通州的国际文化城-世纪星城项目，也必将影响通州的区域文化；世纪星城的业主也必将影响世纪星城的社区文化。
综上所述，我们归纳起来讲，地产文化是区域文化、时代文化、建筑文化的复合形态。
地产文化的主要载体
地产文化离不开物质和精神这两大范畴，它是物质和精神共同作用的结晶。地产文化的主要载体是人、建筑和自然。
人居文化的载体是人、社区、自然。例如老年亲情社区 ，它的物业平台、配套设施、自然环境，更适宜老年人生活。
商业地产文化的载体是人、商业平台和自然。如商业“摩尔”是一个平台，世界各种名牌云集其中，形成很大的人流、物流，构成大都市生活的一部分。
地产文化是地产的灵魂和精神，它贯穿于房地产项目开发的全过程。在项目的选址、理念创意和市场定位中，都体现着地产文化的内涵。如在市场定位阶段，就应该明确项目目标消费群的文化特征，知道项目是在打造一个什么样的产品和营造什么样的居住氛围。在产品的规划设计中，不单单是要强调产品的建筑形态和建筑风格，也要考虑营造足够的文化氛围，考虑地脉、文脉等问题。
土地、山水、建筑材料这些物质的、自然的东西，与文化、艺术、设计等精神的东西，正是地产文化的基本载体。
